Czarne chmury nad branżą deweloperską

Czarne chmury nad branżą deweloperską Canva

Obserwowana na początku 2022 r. poprawa nastrojów wśród przedstawicieli branży nieruchomości okazała się być chwilowym trendem. Rosnące koszty materiałów budowlanych oraz coraz droższy kapitał sprawiają, że 66% ankietowanych deweloperów przewiduje spadek marż – wynika z raportu Real Estate Confidence Survey for Central Europe, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte. Pesymizm udziela się także inwestorom, wśród których nowe inwestycje planuje zdecydowana mniejszość.

Po raz piąty członkowie zarządów, menadżerowie oraz specjaliści działający w branży nieruchomości w krajach Europy Środkowej (takich jak Polska, Czechy, Węgry i Rumunia) wzięli udział w badaniu Deloitte Real Estate Confidence Survey for Central Europe. Badanie zostało przeprowadzone w grudniu 2022 r. Przedstawiciele Deloitte sprawdzali nastroje panujące wśród uczestników sektora, zmiany jakie zaszły w tym obszarze na przestrzeni ostatnich miesięcy oraz przewidywania uczestników rynku nieruchomości dotyczące przyszłości.

W branży czuć niepokój 

Wojna w Ukrainie przekreśliła nadzieje przedstawicieli branży nieruchomości na polepszenie sytuacji rynkowej. Nastroje wśród ankietowanych nie tylko nie uległy poprawie w stosunku do poprzedniej edycji badania (przeprowadzonej w styczniu i kwietniu 2022 r.). Przedłużający się konflikt zbrojny, w połączeniu z coraz gorszymi perspektywami gospodarczymi, spowodowały wzrost do poziomu 57% odsetka respondentów przewidujących spowolnienie ogólnej aktywności rynkowej w regionie Europy Środkowej. To aż sześciokrotnie więcej niż w pierwszych miesiącach minionego roku.

– O obecnej sytuacji najlepiej świadczy to, że planujący zakup nowych projektów stanowią zaledwie 15% wszystkich badanych inwestorów, czyli najmniej od początku przeprowadzania naszego badania. Taki sam odsetek stanowi grupa, dla której priorytetem w najbliższych miesiącach będzie pozyskiwanie nowych funduszy, natomiast pozostali zamierzają skupić się na portfelu dotychczas posiadanych inwestycji. Wyniki badania pokazują, że przedstawiciele tej grupy w najbliższym czasie będą woleli przeczekać gorszą koniunkturę, powodowaną splotem niekorzystnych czynników takich jak rosnący koszt kapitału czy sytuacja geopolityczna – mówi Dominik Stojek, partner, lider zespołu doradztwa nieruchomościowego Deloitte w Polsce.

Koszty w górę, zyski w dół  

Oprócz ograniczenia zaangażowania w nowe projekty inwestorzy na środkowoeuropejskim rynku nieruchomości liczą się z możliwym spadkiem potencjalnych zysków. W porównaniu do początków 2022 r. odsetek optymistów w tym obszarze zmniejszył się z 36 do 22%. Aż 35% badanych wskazało natomiast, że spodziewa się pogorszenia zwrotów z zaangażowania kapitałowego (o 7 p.p. więcej niż na początku 2022 r.). Największą grupę (43%) stanowią natomiast zakładający niezmienność efektywności inwestycji.

Brak optymizmu widoczny jest również u deweloperów. W roku poprzedzającym wybuch pandemii koronawirusa największym zmartwieniem tej grupy była dostępność terenów inwestycyjnych. Cztery lata później kwestia ta niepokoi jedynie 7% z nich. Na pierwszy plan wysunęły się natomiast obawy związane z finansowaniem inwestycji, na które wskazał co trzeci przedsiębiorca realizujący projekty budowlane. Wysokie koszty budowy, które w poprzedniej edycji badania zdominowały obawy branży deweloperskiej, dzisiaj niepokoją co czwartego z ankietowanych. Jednocześnie, ta ostatnia kwestia ma znaczący wpływ na wysokość marży z inwestycji. Podczas gdy na początku 2022 r. spadków w tym obszarze spodziewało się dziewięciu na dziesięciu deweloperów, kilkanaście miesięcy później takie przewidywania ma dwie trzecie ankietowanych. Wzrosła natomiast liczebność grupy przewidującej utrzymanie się marż na niezmienionym poziomie (28%) oraz osób zakładających wzrost (6%).

Czynnikiem, który w największym stopniu wpływa na nastroje, są rosnące koszty finansowania inwestycji, będące pokłosiem podwyżek stóp procentowych w krajach regionu. Podobnie jak w pierwszych miesiącach 2022 r. ponad połowa uczestników ostatniej edycji badania Deloitte stwierdziła, że liczy się z możliwym spadkiem dostępności finansowania dłużnego. Odpowiedzi dotyczące polskiego rynku nie różniły się znacząco od średniej dla regionu, natomiast respondenci pochodzący z Rumunii cechowali się największym pesymizmem w tym obszarze.

Podobnie jak w poprzednich latach około jedna trzecia uczestników badania sceptycznie podchodzi do kwestii otoczenia podatkowego w regionie. Największy odsetek wśród ankietowanych stanowią zwolennicy tezy o braku większych zmian fiskalnych (65%). Na poziomie krajowym rozkład odpowiedzi wygląda nieco inaczej. W przypadku Polski po 45% ankietowanych stanowią zwolennicy tezy o braku zmian klimatu podatkowego oraz spodziewający się pogorszenia warunków podatkowych. Co ciekawe w poprzedniej edycji badania pesymiści stanowili aż 95% wszystkich polskich respondentów.

– Nad branżą deweloperską Europy Środkowo-Wschodniej zawisły czarne chmury i niewiele wskazuje na możliwość poprawy sytuacji w najbliższych miesiącach. Drożejący kredyt, brak perspektyw na wdrożenie korzystnych rozwiązań fiskalnych oraz odpływ zagranicznego kapitału sprawiają, że znaczna część uczestników branży spodziewa się nadejścia gorszych czasów – dodaje Dominik Stojek.

Krótsza perspektywa 

Jednym z kluczowych czynników mających wpływ na nastroje uczestników branży nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej jest wojna w Ukrainie. W odróżnieniu od początków minionego roku przewidywania uczestników ankiety co do trwałości skutków konfliktu uległy zmianom. Podczas gdy w pierwszych miesiącach 2022 r. ponad połowa badanych spodziewała się długofalowego wpływu wojny na sektor nieruchomości, dzisiaj ten pogląd podziela tylko co trzeci badany. Jednocześnie o 22 p.p., do 61%, wzrósł odsetek osób przewidujących średnioterminowe skutki konfliktu.

Po uwzględnieniu podziału na konkretne grupy to deweloperzy oraz inwestorzy cechują się większym optymizmem w ocenie możliwych długofalowych skutków konfliktu w porównaniu do doradców. W przypadku pierwszych dwóch grup zwolennicy tezy o długotrwałym wpływie wojny na sytuację w regionie stanowią odpowiednio 31 i 24% ogółu, natomiast wśród doradców takie osoby stanowią ponad połowę.

Zapytani o to, na który z segmentów biznesu nieruchomościowego wojna będzie miała największy wpływ, badani wskazali obszar związany z wypoczynkiem, hotelarstwem i turystyką. Lider zestawienia z początku 2022 r., czyli budownictwo mieszkaniowe, uzyskało 14% odpowiedzi – o 17 p.p. mniej niż w poprzedniej edycji badania. Uwzględniając podział geograficzny odpowiedzi, dwa kraje – Polska i Rumunia – odstają rozkładem od średniej z regionu. Działający w Polsce respondenci najczęściej wskazywali projekty budownictwa mieszkaniowego, natomiast w Rumunii przewidywania dotyczą przede wszystkim inwestycji przemysłowych

Źródło: Deloitte

O Autorze

MM Magazyn Przemysłowy jest tytułem branżowym typu business to business, w którym poruszana jest tematyka z różnych najważniejszych sektorów przemysłowych. Redakcja online MM Magazynu Przemysłowego  przygotowuje i publikuje na stronie artykuły techniczne, nowości produktowe oraz inne ciekawe informacje ze świata przemysłu i nie tylko.

Tagi artykułu

Zobacz również

Chcesz otrzymać nasze czasopismo?

Zamów prenumeratę