Prognozy dla rynku magazynowego na nadchodzący rok

Prognozy dla rynku magazynowego na nadchodzący rok PixaBay

Pomimo zmian, jakie zaszły w gospodarce światowej oraz geopolityce, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce znajduje się w bardzo dobrej kondycji. Zarówno właściciele obiektów, jak i najemcy szybko dostosowali się do nowej sytuacji, co gwarantuje dalszy rozwój tego sektora. Eksperci firmy Colliers wybrali najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych w 2022 r. i trendy, które będą kształtować rynek w nadchodzącym roku.

 

Najważniejsze wydarzenia 2022 na rynku magazynowym

Konsekwencje wybuchu wojny

Wybuch wojny w Ukrainie spowodował lekkie spowolnienie na rynku magazynowym w Polsce wywołane zerwaniem łańcuchów dostaw. Z biegiem czasu część z nich udało się odbudować oraz znaleźć nowych dostawców. Od początku marca deweloperzy borykali się m.in. z problemem braku dostępności materiałów budowlanych, co powodowało wzrost cen. Przykładowo, według danych Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa cena stali gwałtownie wzrosła, osiągając swoje maksimum na przełomie I i II kw. 2022 r. Obecnie znajduje się w trendzie spadkowym i jest ok. 10% tańsza niż przed wybuchem wojny w Ukrainie.

Czynsze w górę

Od początku marca 2022 r. widoczny był wzrost czynszów bazowych o 20-40% oraz czynszów efektywnych o 20-50%. To efekt m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wzrostu kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia nastrojów funduszy inwestycyjnych. Wzrost stawek nie osłabił jednak aktywności najemców. 

Nieruchomościami przemysłowo-logistycznymi wciąż najbardziej zainteresowani są najemcy z sektora 3PL. Ponad połowa popytu z III kw. 2022 r. została wygenerowana właśnie przez operatorów logistycznych. Na początku pandemii COVID-19 znacznie wzrosło zainteresowanie powierzchnią logistyczną firm związanych z sektorem e-commerce. Obecnie firmy te wciąż generują względnie wysoki popyt na rynku, jednak w mniejszym stopniu niż półtora roku temu – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers. 

Wzrost stóp kapitalizacji

Końcówka I kw. 2022 r. przyniosła odwrócenie trendu spadku stóp kapitalizacji, co spowodowane było m.in. presją inflacyjną oraz pogorszeniem nastrojów wśród inwestorów. W 2022 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów logistyczno-przemysłowych wzrosły o kilkadziesiąt punktów bazowych. 

Po okresie pandemicznej „gorączki zakupowej” w sektorze logistycznym nastąpiło ochłodzenie rynku inwestycyjnego. Przyczyn tego należy upatrywać przede wszystkim we wzroście stóp procentowych. W konsekwencji wzrósł koszt kapitału, zmniejszyła się również dostępność finansowania dłużnego. W efekcie inwestorzy są obecnie bardziej selektywni i nakierowani na zakupy pojedynczych nieruchomości lub ich niewielkich portfeli. Szczególnie atrakcyjne z ich punktu widzenia są magazyny wynajęte historycznie po niższych stawkach (względem wyższych czynszów w nowo budowanych obiektach), co zmniejsza ryzyko inwestycji i daje dobre perspektywy zwiększenia dochodu z nieruchomości. Na podobny efekt liczą też inwestorzy nabywający obiekty wynajęte długoterminowo i jednocześnie oferujące indeksację czynszu w oparciu o wskaźnik inflacji – mówi Paweł Suracki, dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.    
     
Duży wpływ na atrakcyjność polskiego rynku w 2023 r. w oczach inwestorów będzie miało dostarczanie przez deweloperów nowych obiektów. 

Przełoży się to na zwiększenie skali rynku, a co za tymi idzie większą płynność i chęć inwestorów do większego zaangażowania na tym rynku – dodaje Paweł Suracki.

Więcej pustostanów 

W I kw. 2022 r. wskaźnik pustostanów osiągnął najniższą wartość w historii rynku - 3,1%, lecz w kolejnych kwartałach wzrósł do poziomu ponad 4%. Skok ten był spowodowany głównie przez wysoki wolumen nowej, niewynajętej powierzchni oddanej do użytku.

Trudniej o finansowanie

Na koniec I kw. 2022 r. wolumen powierzchni w budowie wyniósł 4,8 mln mkw., co było najwyższą wartością w historii rynku powierzchni przemysłowej i logistycznej. W II i III kw. nastąpił jednak spadek wolumenu powierzchni w budowie, co było spowodowane m.in. brakiem dostępności materiałów budowlanych, wzrostem ich cen oraz trudnościami związanymi z finansowaniem budów obiektów logistycznych i przemysłowych. 

Jeszcze rok temu, banki aby sfinansować budowy, oczekiwały od deweloperów poziomu przednajmu wynoszącego około 20%. Dziś jest to nawet ok. 40%. Deweloperzy, mimo chęci budowania obiektów spekulacyjnych, co jest motywowane wysokim popytem na powierzchnię, w większości nie decydują się na finansowanie własne. Efektem jest spadek wolumenu powierzchni spekulacyjnej w budowie – mówi Maciej Chmielewski.

Co nas czeka w 2023 na rynku magazynowym?

Kolejna granica zostanie przekroczona

W pierwszych trzech kwartałach 2022 r. oddano do użytku więcej powierzchni logistyczno-przemysłowej niż w jakimkolwiek pełnym roku w historii rynku. Wolumen powierzchni w budowie jest nadal stosunkowo wysoki, pomimo jego spadku. Szacuje się, że w 2023 r. całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw.

Dalszy wzrost czynszów

Kolejny rok może przynieść dalszy wzrost czynszów, jednak nie będzie on tak dynamiczny jak w  2022. Pomimo rosnących stawek Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem I&L w porównaniu z Europą Zachodnią i będzie przyciągać kolejnych najemców. Poza aspektem finansowym, istotnymi czynnikami budującymi zainteresowanie najemców Polską są jej położenie - w pobliżu zachodnioeuropejskich rynków zbytu - i rozwijająca się infrastruktura transportowa.

Jeszcze więcej wolnej powierzchni 

W 2023 roku spodziewany jest dalszy wzrost pustostanów ze względu na prognozowany wysoki poziom nowej podaży. Wzrost ten nie świadczy jednak o gorszej kondycji rynku. 

Niska stopa pustostanów jest zjawiskiem pożądanym przez poszczególnych właścicieli obiektów, gdyż oznacza, że mają oni zapewniony niezakłócony dochód z czynszów. Jednak w przypadku całego rynku bardziej pozytywnym zjawiskiem jest stopa pustostanów wyższa o kilka punktów procentowych, która pozwalałaby zachować równowagę rynkową oraz umożliwiłaby najemcom szybsze zaspokajanie popytu – zaznacza Maciej Chmielewski. 

Konieczne zmiany

Rosnące ceny energii i trend związany z wdrażaniem przez przedsiębiorstwa strategii ESG (Environment, Social, Governance) powodują, że najemcy i deweloperzy coraz częściej inwestują w zielone rozwiązania dla swoich budynków. Największym zainteresowaniem cieszy się fotowoltaika, niestety na inwestycję w farmy fotowoltaiczne na ten moment stać tylko największych najemców, choć i wśród mniejszych podmiotów widać zainteresowanie tematem. Kolejne miejsca zajmują odzysk ciepła, ładowarki do samochodów elektrycznych (osobowych i vanów) oraz gospodarowanie wodą. 

Te rozwiązania w dużej mierze stanowią realną odpowiedź na zaostrzanie unijnej polityki dekarbonizacji Europy oraz sposób na oszczędzanie. Niestety jednym z głównych problemów ograniczających możliwości instalacji fotowoltaiki na obiektach wielkopowierzchniowych, w tym magazynach, jest nośność dachów. Większość z nich została zaprojektowana na eksploatacyjne minimum i nie są w stanie przyjąć dodatkowego obciążenia wynikającego z instalacji paneli PV. Świadomość ekologiczna najemców i aspekty ekonomiczne przyczyniają się jednak do stopniowej zmiany tej sytuacji – mówi Kamil Koper, senior associate w Dziale Doradztwa Budowlanego w Colliers.

Potrzebne są także zmiany legislacyjne. 

Kłopotliwe do przejścia są formalności nałożone na deweloperów, w tym otrzymanie koncesji na sprzedaż energii elektrycznej. Obsługa samej biurokracji zmusza do zatrudnienia przynajmniej kilku dodatkowych pracowników administracyjnych. Przeszkodą bywa również brak uwzględnienia fotowoltaiki w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego – wskazuje Martyna Bekulard, Senior Associate w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Friendshoring

Od początku wojny w Ukrainie coraz częściej mówi się o zjawisku zwanym friendshoringiem. Polega ono na tworzeniu sieci logistycznych w krajach, które współpracują ze sobą gospodarczo, politycznie oraz militarnie. Od lutego 2022 r. wiele firm zdecydowało się na wyjście z rynków takich jak Ukraina, Rosja czy Białoruś. Jednym z przykładów friendshoringu związanego z produkcją jest przeniesienie produkcji wiązek elektrycznych z Ukrainy do Polski w przypadku firmy MAN. 

Trend ten nie jest na razie zjawiskiem masowym, dotyczy raczej pojedynczych przypadków. Jednak biorąc pod uwagę fakt, że kolejne firmy są na etapie procesowania relokacji m.in. z Ukrainy, w roku 2023 możemy się spodziewać kolejnych przykładów tego zjawiska – mówi Antoni Szwech, analityk z Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.  

Źródło: Colliers

O Autorze

MM Magazyn Przemysłowy jest tytułem branżowym typu business to business, w którym poruszana jest tematyka z różnych najważniejszych sektorów przemysłowych. Redakcja online MM Magazynu Przemysłowego  przygotowuje i publikuje na stronie artykuły techniczne, nowości produktowe oraz inne ciekawe informacje ze świata przemysłu i nie tylko.

Tagi artykułu

Zobacz również

Chcesz otrzymać nasze czasopismo?

Zamów prenumeratę