Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec I poł. 2021 r. osiągnęła poziom 21,85 mln m kw. Biorąc pod uwagę fakt, że w budowie znajduje się 3,35 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego część zostanie oddana do użytku jeszcze w tym roku, w najbliższych miesiącach możemy spodziewać się przełamania granicy 22 mln m kw. Pozycję rynków z największą podażą powierzchni magazynowej utrzymały: Warszawa (trzy strefy), Górny Śląsk oraz Polska Centralna z wynikami: 5,05 mln m kw., 3,98 mln m kw. oraz 3,29 mln m kw.

Te regiony wiodą prym

– Pod względem nowej podaży w pierwszej połowie roku prym wiodły: Górny Śląsk (258,8 tys. m kw.), trzy strefy (214,6 tys. m kw.) oraz Trójmiasto (183,4 tys. m kw.). Górny Śląsk prowadzi także pod względem powierzchni w budowie z wynikiem prawie 590 tys. m kw., kolejne pozycje na podium zajmują Polska Zachodnia (522 tys. m kw.) oraz Poznań (478,2 tys. m kw.) wymienia Dominika Jędrak – dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w firmie Colliers.

Do największych obiektów w budowie należą: Panattoni BTS Amazon Świebodzin (203,5 tys. m kw.), Hillwood Rokitno (112,5 tys. m kw.), Hillwood Bydgoszcz (111,7 tys. m kw.), GLP Lędziny Logistics Centre (111,5 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Poznań XI (107,9 tys. m kw.). Jak mówi Dominika Jędrak, ukończenie projektów będących w trakcie budowy sprawi, że w ciągu najbliższych kwartałów aż trzy z rynków rozwijających się przekroczą granicę 1 mln m kw. zasobów całkowitej powierzchni magazynowej. Będą to: Trójmiasto, Szczecin oraz Polska Zachodnia.

Wzrost całkowitych zasobów rynku jest napędzany poprzez wzmożoną aktywność najemców. Całkowity wolumen transakcji zawartych w I poł. 2021 r. osiągnął poziom 3,41 mln m kw., niemal o 1 mln m kw. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku. To najwyższa półroczna wartość w historii polskiego rynku magazynowego. Rynkami, gdzie wynajęto najwięcej powierzchni były: Poznań (662,3 tys. m kw.), Górny Śląsk (643,4 tys. m kw.) oraz warszawska strefa II (456,6 tys. m kw.).

– Rekordowe I półrocze odnotowaliśmy również pod względem aktywności budowlanej. Od stycznia do końca czerwca do użytku oddano ponad 1,14 mln m kw. – najwięcej w historii rynku. W rezultacie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgnęły 21,8 miliona m kw., utrzymując szóste miejsce w Unii Europejskiej pod względem wielkości sektora – wylicza Maciej Kotowski, starszy analityk rynku, JLL.

Ożywienie na rynku poznańskim

– Znaczne ożywienie najemców zaobserwowaliśmy na rynku poznańskim, gdzie doszło do podpisania dwóch największych umów w I poł. 2021 r. Był to najem 109 tys. mkw. przez DHL w ramach magazynu BTS oraz najem prawie 82,5 tys. mkw. w P3 Poznań II przez firmę Westwing. W rezultacie półroczny popyt w tym regionie był o ponad 100 tys. mkw.wyższy niż wynik za cały 2020 r. – mówi Antoni Szwech, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers. Na uwagę zasługuje także otwarcie w I kw. tego roku centrum dystrybucyjnego firmy JD.comw Zachodniej Polsce. Chińska platforma e-commerce, największy konkurent platformy Alibaba, uruchomiładwa wysoko zautomatyzowane magazyny w Europie (drugi obiekt powstał w Niemczech).

Wysoka aktywność najemców przyczyniła się do spadku wskaźnika powierzchni niewynajętej o 1,1% w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku i zamknięcia I poł. roku na poziomie 5,6%. Współczynnik pustostanów zmniejszył się także o 0,9 p.p. w stosunku do I kw. br. Najwyższy współczynnik powierzchni niewynajętej na koniec czerwca 2021 r. odnotowano w warszawskiej strefie I (9,1%), na Górnym Śląsku (8,7%) oraz w warszawskiej strefie II (6,2%). Najniższy natomiast w warszawskiej strefie III (0,8%), Szczecinie (1,4%) oraz w Krakowie (2,7%). Eksperci Colliers przewidują dalszy stabilny wzrost popytu na rynku magazynowym, co wiąże się z dynamicznym rozwojem branży e-commerce oraz spodziewanym zjawiskiem „nearshoringu”.

– Pandemia spowodowała znaczny rozwój branży e-commerce w Polsce. Aż cztery z pięciu największych podpisanych umów najmu w trakcie I poł. 2021 r. dotyczą najemców związanych właśnie z tym sektorem. W kolejnych kwartałach w związku z tzw. zjawiskiem „nearshoringu” oczekuje się napływu najemców z branży produkcyjnej – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysowych w Colliers. Boom na powierzchnie magazynowe przyciąga nowych graczy. Od początku 2020 r. na rynku pojawiło się kilku deweloperów, takich jak: Frontier Estates, LCube czy MDC2. Jak przewiduje Maciej Chmielewski, taka tendencja wzrostowa liczby graczy na rynku może się utrzymać w kolejnych kwartałach.

– Zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym w Polsce utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Od stycznia do końca czerwca właścicieli zmieniły obiekty o łącznej wartości 855 mln euro. To drugi w historii rynku najlepszy wynik dla I półrocza. Ciekawym zjawiskiem oraz dobrym prognostykiem dla dalszego rozwoju sektora jest pojawianie się kolejnych graczy, którzy do tej pory nie posiadali w swoich portfelach nieruchomości magazynowych – komentuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych, JLL.

Źródło: Colliers, JLL